Las normas de transparencia en la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. La información precontractual y el Acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario.

 

 

 

 

Las normas de transparencia en la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. La información precontractual y el Acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario.

  1. La información precontractual.

Uno de los aspectos estrella de la nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario es el establecimiento de una regulación detallada de la fase precontractual, con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender, en su integridad, la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia, en su vertiente material.

El prestamista ofrecerá al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo.

Dicha información personalizada a que se refiere este artículo se facilitará mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se recoge en el Anexo I de la Ley, la cual tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días

Adicionalmente la Ley prevé la entrega de los siguientes documentos:

     1.- Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata de un préstamo en moneda extranjera. 

     2.-  En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, 

3.-  Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de los documentos anteriores e incluirá, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato, desglosando a su vez los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

  1. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
  2. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

iii Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

  1. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

 

4.- Las condiciones de las garantías de los seguros cuya contratación exija el prestamista.

5.- Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega. 

ADEMÁS DE LA ENTREGA DE ESTOS DOCUMENTOS, el prestamista suministrará al prestatario toda la información que fuera necesaria. En particular, el prestamista responderá a las consultas que le formule el prestatario acerca del contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos entregados. Las explicaciones deberán contener ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica, en especial de las relativas a tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo. 

Toda la documentación a que se ha hecho referencia anteriormente junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario por medios telemáticos. 

  1. b) Comprobación de la transparencia. Acta notarial.

La Ley atribuye a los notarios un papel fundamental en la fase precontractual. Los notarios tendrán que asesorar imparcialmente al prestatario, aclarándole todas aquellas dudas que le pueda suscitar el «proyecto de contrato», y verificar que se han respetado los plazos y demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material.

En este sentido, se refuerza materialmente el control de legalidad realizado por el notario, de manera que no se autorizará la escritura de préstamo hipotecario si el prestamista no acredita que se ha entregado al prestatario la información precontractual mencionada diez días naturales anteriores a su firma.

En estos diez días y, como máximo, el día anterior al de la firma, el prestatario o quien le represente a estos efectos, deberá comparecer ante el notario, para que pueda obtener presencialmente el asesoramiento que se describe a continuación y este pueda extender el acta a que me refiero a continuación, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo. 

La obligación de comparecencia y las normas de protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo. 

El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos como información precontractual

En caso de que quede acreditado su cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario (ACTA NOTARIAL PARA COMPROBAR LA TRANSPARENCIA MATERIAL DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS)

1) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos descritos anteriormente. 

2) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario. 

3) En todo caso, el notario deberá informar individualizadamente haciéndolo constar en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica. Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. 

Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado , el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo. 

El contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material. 

En la escritura pública de préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores. 

En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo. 

El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno. 

La actuación notarial regulada en este artículo en ningún caso eximirá al prestamista de dar al prestatario las oportunas explicaciones y aclaraciones sobre los efectos y cargas derivadas del préstamo, conforme a lo previsto en el artículo 14.2 de la Ley.

VER INFOGRAFÍA

Murcia, marzo de 2019.

 

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