présmo-hipotecario-pasos-informaión-precontractual-oferta-vinculante

Javier Alfonso López Vicent notario de Murcia le habla sobre los pasos a dar en la contratación de un préstamo Hipotecario.

La protección del consumidor de los servicios bancarios en la contratación de préstamos hipotecarios en particular, alcanza a la totalidad del proceso de contratación que culmina en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad y que se inicia con la puesta a disposición del consumidor de la información precontractual (ficha de información precontractual, ficha de información personalizada y oferta vinculante).

Suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir, y continúa con la posibilidad de estudiar el contrato de préstamo durante tres días antes de su firma y las obligaciones de información y asesoramiento que la normativa vigente impone al notario autorizante del préstamo.

Primeros pasos.

Si usted está interesado en un préstamo hipotecario debe saber en primer lugar:

Que su regulación a nivel nacional viene contenida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

El Banco de España ha elaborado una «Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario», con la finalidad de que quienes demanden servicios bancarios de préstamo hipotecario dispongan, con carácter previo a la formalización de los mismos, de información adecuada para adoptar sus decisiones de financiación.

Dicha guía debe estar disponible en todos los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página electrónica del Banco de España , y deberá hallarse a disposición de los clientes, en cualquier momento y gratuitamente.

http://www.bde.es/bde/es/secciones/informes/Folletos/guia_de_acceso_a/

La Ficha de Información Precontractual (FIPRE).

Para poder comparar ofertas debe pedir a las distintas entidades de crédito a las que acude solicitando información la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), que las mismas deberán proporcionar a cualquier cliente que lo solicite, donde figurará información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan.

Esta información es gratuita tiene carácter orientativo y  está a disposición de los clientes de préstamos en todos los canales de comercialización utilizados por las entidades.

Ficha de Información Personalizada (FIPER).

Analizada esa información, y una vez que usted ha elegido la entidad de crédito con la que quiere contratar el préstamo hipotecario.

Tras facilitar a la misma la información sobre sus necesidades de financiación, situación financiera y sus preferencias, deberá pedirle una Ficha de Información Personalizada (FIPER) en la que se detallen las condiciones financieras, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato.

La cual se le entregará de forma gratuita. Cualquier información adicional facilitada por la entidad al cliente se deberá adjuntar a la FIPER.

La oferta vinculante.

Una vez usted como cliente, y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre su capacidad financiera, usted podrá solicitar a la entrega de la oferta vinculante que se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada en la que, por otra parte además, se especificará que se trata de una oferta vinculante y el  plazo de vigencia de dicha oferta, debiendo figurar en documento separado toda información adicional que la entidad facilite al cliente y deberá adjuntarse a la misma.

Si la oferta vinculante se hace al mismo tiempo que se entrega la Ficha de Información Personalizada y coincide íntegramente en cuanto a su contenido, podrá facilitarse al cliente en un único documento.

La oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega.

Usted deberá asimismo ser informado sobre los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés, y concretamente en un anexo a la FIPER– sobre su naturaleza; su duración y, en su caso, la obligatoriedad del pago de una prima con su importe; las potenciales liquidaciones periódicas del instrumento, producto o sistema de cobertura; así como la metodología del cálculo del coste asociado a una cancelación anticipada.

Igualmente se le informará de la existencia, en su caso, de cláusulas suelo y techo, con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima.

De pactarse un tipo de interés variable, sólo podrán usarse como índices o tipos de referencia los calculados a coste de mercado, no influenciables por la entidad y obtenidos con datos y procedimientos matemáticos objetivos.

A la FIPER se adjuntará un documento referido a las cuotas periódicas frente a diferentes escenarios de evolución de tipos de interés, con valores máximos, medios y mínimos de los tipos de referencia en los últimos quince años.

Escritura pública.

Usted tiene derecho a la elección de notario.

Dicho derecho viene reconocido en el artículo 3 del Reglamento Notarial y desarrollado en el artículo 126 del Reglamento Notarial que dispone con carácter general que la elección se ajustará a lo pactado y en defecto de pacto corresponderá al obligado al pago de la mayor parte de los aranceles.

Si finalmente se decide por una oferta concreta, usted tiene derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario al menos 3 días hábilesantes de su firma en la notaría de su elección, pudiendo no obstante renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.

Así mismo si hubiese discrepancias entre la oferta vinculante y el contenido financiero del contrato de préstamo hipotecario, el notario tiene la obligación de informarle,  y usted puede desistir de la operación o requerir a la entidad para que rectifique el contenido del contrato.

Si está de acuerdo con el contenido de la escritura, el siguiente paso es su firma ante notario.

El préstamo hipotecario como contrato con condiciones generales.

Tema de constante actualidad, sobre esta materia, la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha sentado la doctrina acerca de que la contratación con condiciones generales constituye una categoría contractual diferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última, no tanto en la estructura del consentimiento del adherente, como en el cumplimiento por el predisponente de unos especiales deberes de configuración contractual en orden, especialmente al reforzamiento de la información.

Estos deberes en la contratación de préstamos y créditos hipotecarios, a nivel nacional, se materializa en el seguimiento del proceso de contratación e información regulado en la Orden Ministerial EHA 2899/2011,  que anteriormente ha quedado  expuesto.

Asimismo la Dirección General de los Registros y del Notariado ha tenido ocasión de pronunciarse respecto a que el registrador de la Propiedad, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma normal o reforzada que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen ».

Así pues tanto el  notario como el registrador de la propiedad, cada uno dentro de su ámbito de actuación, deben comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, ya que se trata de un criterio objetivo de valoración de la transparencia contractual y se incardina dentro del denominado control de incorporación de las condiciones generales a los contratos de adhesión.

Si te gusta comparteTweet about this on TwitterShare on Google+Share on FacebookEmail this to someone